اثبات مالکیت، تنظیم سند و تنفیذ هبه نامه

سلام قبل از انقلاب، پدر من به همراه برادرش قطعه زمینی رو در دهه 50 خریداری کردند (البته به صورت قولنامه ای) اما در دهه 70 پدر من از دنیا میره و طبق گواهی حصر وراثت، پدربزرگم و مادرم و من که فقط 3 سالم بوده ورثه پدرم اعلام میشیم (یعنی یک ششم سهم پدری و یک هشتم سهم همسری و مابقی هر چی مونده شده سهم فرزندی). بعدا پدر بزرگم سهم خودش رو از اون زمین به من میبخشه (البته شفاها) و بعد از فوت پدربزرگم در دهه 80 عموها و عمه های من طبق وصیت پدربزرگم کتبا هبه نامه ای رو تنظیم میکنند که اعلام میکنند که اون سهم الارث رو پدرشون قبلا بخشیده. اما ماجرا از اینجا مهم میشه که وقتی من برای گرفتن سند این ملک پیگیر کارهای حقوقی اون شدم و به دادگاه مراجعه کردم فهمیدم که فروشنده، سهم الارث خودش رو از زمین مورد نظر که طبق استعلام سازمان ثبت به نام پدرش هست رو فروخته. یعنی اون زمین به نام پدر فروشنده ثبت شده. پدر فروشنده قبل از سال 1320 فوت کرده بوده. حالا من که طبق ماده 2 آیین نامه دادرسی نمی تونم از دادگاه بخوام برای متوفی الزام به تنظیم سند صادر کنه. ضمنا وراث فعلی زمین (فرزندان مالک رسمی زمین یا همون فرزندان متوفی) هم چنتا شون فوت کردند ولی فروشنده زمین (یعنی آخرین فرزند مالک رسمی زمین طبق استعلام سازمان ثبت) در حال حاضر زنده هست. در ضمن، من وراث اون مرحوم رو اصلا نمیشناسم و حتی فروشنده زمین رو که الان در قید حیات هست و خودش یکی از وراث هست رو نمیدونم کجاست و نمیتونم پیدا کنم. حالا به فرض که من هیچ کسی رو نمیشناسم حتی فروشنده زمین رو. یعنی با حساب این فرض من یه تیکه کاغذ دارم که میگه بابام یه زمین رو خریده من ولی به جز بابام و عموم طرف فروشنده قرارداد رو نمیشناسم). خب، تکلیف سند این زمین چیه؟ چه کسی رو تویه دادخواستم باید خوانده قرار بدم؟ چطوری باید اون کس یا کسانی که خوانده در پرونده هستند (قطعا ورثه اون متوفی که مالک اصلی زمین هست) رو پیداشون کنم؟ اصلا راهی نیست که دادگاه خودش اون ورثه رو پیدا کنه مثلا روزنامه کنه!؟ یا استعلام کنه!؟ یا هر کاری دیگه!؟